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4719bb.com横盘还涨价?沈阳二手房到底怎么了

更新时间:2021-08-02

  4719bb.com6月,国家统计局发布了2021年5月份全国70个大中城市商品住宅销售价格数据,其中,沈阳二手房价格指数同比上升了5.9%。沈阳新房价格指数同比上升了4.7%。

  2021年初数据显示,沈阳二手房市场挂牌量超过了11 万套。截止到6月25日,贝壳网平台挂出二手房房源达143112套,从5月数据来看,沈阳二手房数量还在持续增加,预测将很快突破16万套。

  同样是二手房存量较大的重庆和天津,二手房存量也达到了十几万套,但这两个城市人口基于也相对较大,重庆人口3200万,天津人口1300万。相比重庆和天津来说,沈阳人口900万,二手房存量平均占比要高于以上两个城市。

  一名中介从业者告诉记者,沈阳目前二手房市场销售的确是不太理想,目前一套房源成交的平均周期是6个月。如果着急卖房子,房主必须要主动降价,房价最好是整个园区最低的,才有可能2个月内快速出手,如果房子有某方面缺陷,成交周期会长达6-8个月,甚至更久。

  房主张先生称,自己去年7月在中介挂出的一套房,已经快一年的时间了,至今还没卖出去,看房的人很多,中间也降过价,但始终没有成交。

  据统计,目前沈阳商品房存量超33万套,全市去化周期17个月,并不存在新房供不应求的局面。分析人士认为,目前市场处于淡季,新房成交量都很低迷,随着二手房成交量逐步下滑,未来环比上涨的可能性将大大降低。

  有沈阳地产专业人士分析称,目前沈阳整体二手房市场处于饱和状态,相对于2017-2018年,沈阳楼市火热的时期,二手房“普涨”的阶段在2018年后就已经到达顶峰。目前二手房分化比较严重,并非所有的优质房源都涨价,涨幅比较明显的,主要取决于以下几种情况。

  其一,周边有新项目开盘。有品牌开发商进驻,土地价值提升,带动周边二手房涨价。比如万科、中海进驻曹仲板块后,长白附近二手房都出现了一定程度上涨。

  每年沈阳都有大量土地出让,随着土地价格不断上涨,开发商地价基础上,加上建筑成本装修费用,以及提升住宅品质装修成本,其新盘售价往往要高于周边二手房,新盘带动了整个区域房价,相应周边二手房的价格也水涨船高。

  其二,地铁开通。地铁能极大改善该区域交通的便利性,导致房价大幅上涨,但这种情况在地铁1、2号线刚建成后的几年比较明显,随着沈阳地铁线路规划逐渐拓展,地铁对房价的影响会逐渐弱。对二手房而言,拉动作用也相对减小。

  其三,学区对房价的影响。学区的改善对二手房升值是最明显的,例如,某小区因为划片名校,房价每平方米一夜之间上涨了千元。另外,园区品质提升也是某些二手房涨价的主因,比如更换了品牌物业,相应服务水平提升,也反映在房价上。

  据统计,沈阳市各区二手房价上涨态势有很大不同,其中涨幅度最大的是和平区和沈河区,铁西区、大东区相对稳定。

  另外,房子的成交与房龄也有直接关系,目前最好卖的是满五年的次新房,其次是房龄在10-15年的,最难卖的是房龄超过20年的“老破小”。中介人士告诉记者,“老破小”如果不占学区,即便在繁华地段也很难有涨价空间,不少房源降价都很难卖出去。

  通过贝壳网成交数据查询,从2021年5月至今,沈阳二手房成交数据,房龄10年内共成交1232套,房龄20年以上共成交323套,前者是后者成交量的4倍。

  可以说,沈阳二手房市场早已进入横盘状态,市场供远大于求。那么,为什么二手房价格涨幅还是超过了新房呢?

  房产专家分析,之所以在过去近一年时间内,二手房价格涨幅超过了新房,其中很重要原因是,政府对新房进行了限价。

  从2017年开始,《沈阳市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的通知》正式发布,其中,第二条就指出,加强对三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内在售商品住房项目的价格监控指导。

  规定要求,开发商取得预售许可证的项目,实行商品住房价格指导。对拒不接受商品住房价格指导的房地产开发企业,暂停其网签备案资格。

  目前,这项政策已经推出近4年时间,一直严格执行。新房价格更多是受控于政府房价调控,相反,二手房价格完全由市场主导,价格波动也更明显。在全国房地产较热的城市中,调控经常会导致新房和二手房倒挂情况产生,沈阳虽然没有明显倒挂的现象,但一些热门板块也经常出现类似情况,比如去年长白板块一些少量项目开盘,其开盘均价于周边二手房非常接近。另外,还有最近关注度比较高的青年大街沿线某豪宅项目,开盘价被限定在3万元/平方米内。

  分析人士称,如果新房价格放开,其整体涨幅肯定会超过二手房,继而带动二手房继续上涨,这样的做法,在“房住不炒”政策背景下,显然是背道而驰的。之所以对新房价格管控,是因为新房价格行情,对于沈阳整个房地产市场能起到“降温”和稳定的作用。同时也反映出,房地产调控政策的有效性和必要性。

  从去年9月开始,沈阳二手房价格环比涨幅已非常微弱,尤其是沈八条出台后,对于个人二套住房首付提升至50%,将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年,二手房市场基本没有大涨的可能性,之所以数据上体现二手房涨幅达到了5.9%,更多原因是去年8月以前涨幅较高导致。对于沈阳二手房市场而言,在新房价格稳定以及房源充足的前提下,涨价动力明显不足。

  契税3255亿元,同比增长39.7%,房产税1395亿元,同比增长14%。

  目前,《规划》草案已经编制完成,为了让公众充分了解草案内容,现进行草案公示,征询公众意见。

  1-3月累计,全国一般公共预算收入57115亿元,同比增长24.2%。

  从环比看,受春节后需求季节性回落影响,CPI由上月上涨0.6%转为下降0.5%。

  针对住房租赁市场发展,中国民主建国会提交了《关于加强对住房租赁市场主体长效管理的提案》。

  广州市天河区住房建设和园林局关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知

  企业合理确定网签备案价格,对不接受政府指导意见的项目,将暂不予办理交易网签备案及暂不核发预售许可证。

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